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法律・敷地の基礎知識

たとえ自分が所有する土地であっても、自由に利用できるわけではありません。その土地に建てられる建物の用途や大きさには制限があります。
国や自治体は、国民が健康で文化的な生活ができるよう、建築に対して一定のルールを定めています。これが都市計画法や建築基準法などです。ここでは、その土地に希望の建物が建てられるかどうか、法律と敷地に関する基礎知識をご確認いただけます。

法律に関する基礎知識

建物を建てる前に調べておく必要がある法律に関してまとめてあります。

敷地に関する基礎知識

敷地選びのチェックポイントをまとめてあります。チェックできる項目は調べておくとスムーズです。
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法律に関する基礎知識

都市計画とは

都市計画とは、秩序に則ったまちづくりをするための制度です。
都道府県はそれぞれ都市計画を行うエリアとして、都市計画区域を指定します。都市計画区域においては、むやみな市街化を防ぎ、計画的なまちづくりをするために、市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域といった区分けがなされています。

都市計画区域の種類

1.市街化区域 市街化を促進するための区域です。
市街化区域には用途地域が定められており、その用途の範囲内で建築物を建てることができます。
2.市街化調整区域 自然環境や農業などを保全するために、市街化を抑制すべき区域です。
この区域内では、原則建物の建築や宅地化のための開発は制限されます。
3.非線引き区域 まだ市街化・市街化調整の区域分けがなされていない区域です。
この区域内では、原則どこにでも建物を建てられます。

用途地域に関して

用途地域とは、その地域に適した都市環境を整備するための、言わば色分けのようなもの。
建築できる建物の種類や敷地に対する建物の割合、高さなどが、用途地域によって制限されています。

用途地域の種類

  • 事務所・店舗とも単独での
    建築が制限される
  • 事務所・店舗とも単独で
    建築可能
  • 店舗の建築が制限される
用途地域 特長
第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や小中学校など、日常生活に必要な施設に限り建てられます。
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。低層住宅のほか、150m2までの一定条件の店舗、飲食店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な住環境を保護するための地域。中高層住宅のほか、病院・大学、500m2までの一定条件の事務所・店舗等が建てられます。
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。中高層住宅のほか、病院・大学、1500m2までの一定条件の店舗や事務所等が建てられます。
第一種住居地域 住居の環境を保護するための地域。居住環境を害する工場、パチンコ店などは建てられませんが、3000m2までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等は建てられます。
第二種住居地域 主に住居の環境を保護するための地域。居住環境を害する工場やキャバレーなどは建築できませんが、事務所、店舗、パチンコ店、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域 沿道の地域特性にふさわしい業務の利便を高めつつ、それらに調和する住居の環境を保護するための地域。一定規模までの自動車修理工場や劇場などが建てられます。
近隣商業地域 近隣住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便を高めるための地域。
住宅や事務所、店舗のほか、環境を悪化させる恐れの少ない小規模の工場などが建てられます。
商業地域 主に商業等の業務の利便を高めるための地域。商業地の環境を悪化させるような工場は建てられませんが、映画館、百貨店、銀行、事務所などのほか、住宅や小規模な工場が建てられます。
準工業地域 主に環境悪化の恐れのない工場の利便を高めるための地域。軽工業やサービス施設をはじめ、環境悪化の大きい工場以外であればほとんどが建築可能です。
工業地域 主に工業の利便を高めるための地域。どんな工場でも建てられます。
宅や店舗も建てられますが、学校・病院・ホテル等は建てられません。
工業専用地域 主に工業の利便を高めるための地域。どんな工場でも建てられますが、住宅・店舗・学校・病院・ホテル等は建てられません。
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建築形態の制限

建てられる建物の大きさは、敷地の用途地域の指定に応じてそれぞれ上限が決まっています。
敷地に関する制限を知り、より快適な建物づくりに役立ててください。

建ぺい率とは

建物の避難経路、通風、採光などの確保のため、用途地域別に、建ぺい率の上限が定められています。
敷地面積に対し、建物の面積がどの程度占めているのか、それを割合に表したものが建ぺい率です。

なぜ上限があるのか

建ぺい率の上限を定めることで、空き地をつくり市街地の過密化を防いでいるのです。

建ぺい率=建築面積(㎡)÷敷地面積(㎡)

例えば、建ぺい率の上限が50%の地域では、100㎡の土地に50㎡までの建物を建築できます。それ以上の建ぺい率の建物は建築できません。

容積率とは

敷地面積に対し、建物各階の床面積の合計(延べ床面積)がどの程度占めているのか、それを割合で示したものが容積率です。建ぺい率同様、用途地域別にその上限が定められており、上限を超えて建築することはできません。

なぜ上限があるのか

通常、建物が立地されることで、床面積の大きさに応じた人や物の動きが発生します(交通需要)。それらが周辺道路あるいは施設とのバランスを壊すことのないようにしているのです。

容積率=延べ床面積÷敷地面積

例外)制限には前面道路の幅による規制があります。
以下を参照してください。

前面道路の幅が12m未満の場合
→住居系の用途地域…前面道路の幅×0.4
→その他の用途地域…前面道路の幅×0.6
が、容積率の上限です。

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建築確認申請に関して

建築確認申請とは

建物を建築する場合、その計画する建築物が敷地・構造・設備など建築基準法等の法令に適合しているかどうかを、建築工事着手(着工)前に、建築主が建築主事の審査、確認を受けるための申請です。

建築確認申請に必用な期間

建物の規模や用途、仕様などによって異なりますが、ユニットハウス建築の一般的な規模で、確認済証を受理するまでにおおよそ1~2ヶ月かかるケースが多いです。

建築確認申請を怠った場合

建築確認申請を怠って建築を行った建築主は1年以下の懲役、または100万円以下の罰金が科されます。また、行政庁などの是正命令に違反したり、耐震基準 など重大な規程違反をした場合は建築主・工事施工者・設計者らに3年以下の懲役、または300万円以下の罰金が科されます。

一時的な建築の場合の申請

一時的な建築の場合でも、申請が必要となります。 (但し工事現場内の仮設建築物、災害時の応急仮設建築物は除外されます。) 最長1年以内を目処にした、イベントや博覧会、建て替え等による一時的な建築の場合は、 安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合に限り、仮設許可申請を提出することで、 建築基準法の規定が緩和されます。詳しくはお問い合わせください。

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敷地に関する基礎知識

敷地選びのポイント

土地をお持ちでない方は、まず敷地選びから始めなければなりません。候補の物件は、曜日や時間帯を変えて実際に何度か現地へ足を運び、敷地の状態を確認することをオススメします。
もちろん営業担当が現地調査を行いますが、以下の項目について事前にチェックしてあれば、よりお打ち合わせがスムースです。

1.地盤 軟弱な地盤ではないか、水はけはいいか、沈下しないか。塀や電柱が傾いていないか。雨の日や、雨上がりに行って確認してみるのもいいでしょう。軟弱な地盤の場合、地盤改良が必要になることがあります。
2.敷地の勾配 敷地内で高低差はあるか。
高低差がある場合、対応する基礎の種類が変わってきます。
3.近隣の道路幅 ユニットハウスは4tトラックで運搬します。電線がこみいっていたり、道路幅が狭いとトラックが進入・設置できないことがあります。営業担当の現地調査でも確認します。
4.敷地の舗装状況 土、アスファルト、砕石など。
事前に植木の移動や整地が必要になることがあります。
5.上下水道の位置 上下水道がない場合、敷地への引き込みが必要です。
引き込みのための工事が発生し、施工期間に影響を与えます。
6.風向き、日当たり 西日は強すぎないか、通風はよいか。間取りの参考になります。
7.近隣の窓の向き 双方のプライバシーが保てるか。間取りの参考になります。
8.眺望 眺めがよいなら窓を設けるなど、間取りの参考になります。
9.朝・昼・夜の雰囲気 時間帯が違うと、周辺地域の様子も大きく違います。
平日と祝日での違いも確認しておくといいでしょう。

容積率とは

現地の下見をするときは、筆記用具、メモ用紙、メジャー、カメラは必須アイテムです。何か気になるところがあれば、写真とメモで記録していきましょう。あとで思い出せないときや営業担当との打ち合わせのときなど役にたちます。

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